Después de meses de anticipación, la Reserva Federal de Estados Unidos recortó los tipos de interés el miércoles en medio punto porcentual.

Esto tendrá un impacto en el mercado inmobiliario, pero es poco probable que suponga una gran diferencia para quienes luchan por conseguir una vivienda.

Echemos un vistazo.

Es posible que las tasas hipotecarias no bajen mucho en este momento

Las tasas hipotecarias han sido extremadamente altas en los últimos dos años, especialmente en comparación con los mínimos históricos que alcanzaron durante el apogeo de la pandemia de COVID-19.

Las tasas cayeron a menos del 3% para una hipoteca fija a 30 años durante 2020 y 2021, cuando la pandemia provocó bloqueos, pero luego subieron a casi el 8% el año pasado en medio de una economía fuerte y una alta inflación.

Pero la posibilidad de bajar las tasas de interés se ha vuelto alta. de hecho Esto ayudó a reducir las tasas hipotecarias, incluso antes de que la Reserva Federal anunciara su decisión real el miércoles. Ahora al 6,2%el nivel más bajo desde febrero de 2023. (Sin embargo, cabe señalar que otros factores además de las tasas de interés de referencia fijadas por la Reserva Federal influyen (Tasas hipotecarias, incluidas las condiciones económicas).

En la práctica, esto significa que es posible que los recortes de tasas de interés anunciados por la Reserva Federal ya se hayan descontado, aunque las tasas hipotecarias seguramente caerán un poco más dado que los responsables de las políticas han dejado claro que tienen la intención de seguir recortando las tasas durante el próximo año.

Charlie Dougherty, economista senior de Wells Fargo, espera que las tasas hipotecarias caigan «ligeramente» luego de los recortes de tasas de la Reserva Federal el miércoles.

Él y sus colegas esperan que la tasa de interés promedio de una hipoteca fija a 30 años sea de alrededor del 6,2% para fines de este año, la misma que la tasa actual.

Pero Dougherty espera que la tasa hipotecaria a 30 años caiga a aproximadamente el 5,5% para fines de 2025, lo que se mantiene por encima de los niveles prepandémicos.

Las tasas hipotecarias más bajas en realidad pueden significar precios de vivienda más altos

La verdad es que las tasas hipotecarias más bajas pueden no facilitar la compra de una casa. De hecho, puede hacerlo más difícil y provocar un aumento de los precios de la vivienda.

Esto se debe a que las tasas hipotecarias más bajas probablemente atraerán nuevamente a más compradores al mercado, creando más competencia por la oferta limitada de viviendas.

Esto es difícil para los compradores de vivienda por primera vez. Kim Kronenberger, una agente de bienes raíces en el área de Denver, dice que le preocupan los posibles compradores de viviendas que todavía están esperando que mejore su asequibilidad.

Estos compradores tuvieron dificultades para encontrar su primera vivienda ya que muchos de ellos Pero en los últimos años, los inversores se han sentido asustados por las guerras de ofertas durante la era de las bajas tasas de interés, y luego repelidos por las altas tasas hipotecarias y tasas aún más altas hasta ahora.

«Muchos de estos compradores tienen mucho remordimiento», dice sobre las personas que no compraron una casa al comienzo de la pandemia, cuando los precios eran bajos pero los precios de la vivienda aún no habían subido «porque si hubieran comprado una. casa hace cuatro años, habrían estado en un lugar muy diferente al que están ahora».

Don Payne, un agente de bienes raíces en Columbus, Ohio, dice que hay más inventario de casas más grandes para los compradores que desean comprar una casa nueva: “Los constructores las están construyendo y los propietarios existentes también tienen otras casas”.

El mayor problema es la falta de viviendas iniciales.

«La gente está intentando conseguir su primera vivienda y hay una gran escasez», afirma.

Las tasas de interés más bajas pueden conducir a una mayor oferta de vivienda

La razón principal por la que los precios de la vivienda son altos actualmente es la escasez de oferta de vivienda: Estados Unidos sufre una escasez de oferta de vivienda. Millones de viviendasLa oferta no ha seguido el ritmo de la demanda, especialmente a medida que los millennials mayores forman familias e intentan comprar casas.

Altas tasas de interés No ayudó, haciendo A algunos constructores de viviendas les resulta difícil completar sus proyectos, especialmente a los pequeños promotores privados. Esto se debe a que los precios están en Préstamos obtenidos por constructores Las adquisiciones, el desarrollo y la construcción están estrechamente vinculados al tipo de interés fijado por la Reserva Federal.

Por lo tanto, este recorte de precios facilitaría a estos promotores reanudar la construcción.

Se espera que en Trapp City, Maryland, se completen y construyan nuevas viviendas en 2022. Las bajas tasas de interés y un aumento esperado en la demanda de los compradores probablemente estimularán una mayor construcción de viviendas.

Jim Watson/AFP vía Getty Images

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Jim Watson/AFP vía Getty Images

Se espera que las tasas hipotecarias más bajas alienten a más compradores de viviendas a comprar y también actuarían como un incentivo para que los desarrolladores comiencen a construir.

Esta es una buena noticia para el lado de la oferta de la ecuación de la vivienda: construir más viviendas y ponerlas en el mercado aliviará parte de la demanda que está haciendo subir los precios. Pero, por supuesto, llevará algún tiempo completar la construcción de estas viviendas.

La asequibilidad seguirá siendo un gran problema

No hay duda de que las tasas hipotecarias más bajas pueden reducir los pagos hipotecarios mensuales del comprador de vivienda. Pero cuando los precios de la vivienda se disparen, seguirá siendo difícil para muchas personas encontrar una vivienda que puedan pagar.

Los precios de las viviendas han aumentado alrededor del 50% desde principios de 2020, una tasa más rápida que el crecimiento promedio de los ingresos de los hogares durante ese período, dice Dougherty, economista de Wells Fargo.

«Ese fue un gran impulso en términos de poner la vivienda fuera del alcance de muchos compradores potenciales», dice.

Durante la pandemia, un gran número de propietarios refinanciaron sus hipotecas para aprovechar tasas de interés históricamente bajas. aproximadamente 60% Ahora, las tasas de interés hipotecarias activas están por debajo del 4%: tasas tan bajas que es poco probable que estos propietarios vuelvan a financiar sus préstamos.

De hecho, la mayoría de los propietarios seguirán siendo reacios a vender sus casas actuales porque hoy enfrentarán tasas hipotecarias más altas. Los tipos de interés más bajos reducirán en cierta medida el llamado «efecto bloqueo», pero no cambiarán la desgana de los propietarios.

Greg McBride, analista financiero jefe de Bankrate.com, señala que incluso cuando las tasas hipotecarias han caído en las últimas semanas, eso no ha revitalizado realmente el mercado inmobiliario.

“Los precios de la vivienda se mantienen en niveles récord y el inventario se mantiene por debajo de los niveles previos a la pandemia”, afirma. “Es probable que ninguna de estas variables mejore significativamente en el corto plazo”.

En otras palabras: se necesitará algo más que una simple reducción de las tasas de interés por parte de la Reserva Federal para solucionar los problemas inmobiliarios de Estados Unidos.