Ninguna otra frase define tanto el mercado inmobiliario de 2023 como “efecto bloqueo de la tasa hipotecaria”, un fenómeno que ha paralizado la industria, ejerciendo presión a la baja sobre todo, desde los niveles de inventario hasta las ventas de viviendas.
Tasas de interés hipotecarias de la era de la pandemia por debajo del 5% 85% de los titulares de hipotecas actuales Están bloqueados para evitar que los propietarios actuales vendan sus casas y compren otras a altas tasas de interés, que alcanzaron un máximo del 7,79% en la semana que finalizó el 26 de octubre, según Freddie Mac.
¿Pero cambiarán las cosas este año?
Hay señales de que las condiciones del mercado mejorarán.
Las tasas hipotecarias han caído constantemente durante las últimas siete semanas, en promedio 6,61% para una hipoteca fija a 30 añosla semana que finaliza el 28 de diciembre.
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Las tasas hipotecarias más bajas dieron un impulso a las ventas de viviendas usadas, que crecieron en noviembre, un 0,8% más que en octubre y rompieron una racha de cinco caídas mensuales consecutivas, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Año tras año, las ventas disminuyeron un 7,3% (frente a 4,12 millones en noviembre de 2022).
«Se puede esperar un cambio notable a medida que las tasas hipotecarias bajen en las últimas semanas», dice Lawrence Yun, economista jefe de NAR.
La escasez de vivienda continuará
Una cosa que la mayoría de los expertos no esperan ver es el fin de la escasez de viviendas en venta.
“Sin embargo, los hogares tendrán más opciones en 2024, comenzando con un aumento en la construcción de viviendas unifamiliares, complementando la gran cantidad de unidades multifamiliares actualmente en construcción, la gran mayoría de las cuales están programadas para ser “viviendas” de alquiler, dice. Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com.
El inventario adicional de casas y apartamentos de nueva construcción limitará el aumento de los precios de las viviendas y los alquileres, incluso cuando la escasez a largo plazo impida que los precios bajen demasiado.
Sin embargo, cuando el rápido aumento de las tasas hipotecarias redujo la asequibilidad a mínimos históricos, los constructores respondieron desacelerando la producción, dice Odita Koshy, economista jefe adjunta de First American.
«Los constructores ahora pueden eliminar la acumulación de viviendas que ya están en construcción. Sin embargo, incluso cuando estas viviendas finalmente lleguen al mercado, es probable que el mercado inmobiliario siga estructuralmente insuficientemente abastecido.
El crecimiento del precio de la vivienda variará de un mercado a otro
En este contexto, se espera que las ventas a nivel nacional experimenten solo un aumento modesto en 2024 en comparación con el mínimo a largo plazo de 2023. La actividad inmobiliaria variará significativamente de un mercado a otro, y se espera que algunas áreas de mayor crecimiento experimenten tasas de dos dígitos. aumenta, según For Hill.
Se espera que la actividad de ventas y los precios combinados sean más altos en dos grupos principales de mercados. El primero son los mercados más asequibles en el Medio Oeste y el Noreste, como Toledo, Ohio, y Rochester, Nueva York, dice Hill. El segundo grupo está en el sur de California, donde tasas hipotecarias más bajas podrían ayudar a la región a recuperarse de un 2023 particularmente lento.
El precio medio actual de la vivienda para todos los tipos de vivienda en noviembre fue de $387,600, un aumento del 4% desde noviembre de 2022 ($372,700). Las cuatro regiones de EE.UU. registraron aumentos de precios.
«Los precios de la vivienda siguen aumentando», afirma Yoon. «Sólo un aumento significativo de la oferta mitigará el aumento de los precios».
Tasas hipotecarias y asequibilidad
La mayoría de los expertos esperan que la tasa hipotecaria promedio a 30 años oscile entre 6,1% y 7% en el primer trimestre y luego disminuya a lo largo del año.
“Es probable que las tasas hipotecarias se mantengan muy por encima de sus mínimos históricos de la era de la pandemia porque los mercados financieros creen cada vez más que el país evitará una recesión en 2024”, dice Darryl Fairweather, economista jefe de Redfin. «Las tasas hipotecarias caerán a aproximadamente el 6,6% para fines de 2024. La disminución gradual de las tasas, junto con la ligera caída de los precios, brindará a los compradores de viviendas un alivio muy necesario».
La volatilidad del año electoral hará que las tasas de interés hipotecarias sean volátiles, por lo que el rango de estimaciones para una tasa fija a 30 años estará en el rango medio del 6%, según Jeff Taylor, fundador y director gerente de Mphasis Digital Risk.
A tasas del 7,125% y los precios medios actuales de las viviendas, se necesitan $111.000 y $107.000 de ingresos familiares para comprar casas nuevas y existentes, respectivamente, con una caída del 5%, dice Taylor.
Si las tasas hipotecarias caen del 1% al 6,125% y los precios de las viviendas aumentan un modesto 4% como proyecta la FHA en 2024, se necesitarían $105.000 y $99.000 para comprar viviendas nuevas y existentes, respectivamente, una disminución del 5%.
Construyendo una casa nueva
Con bajas tasas de interés hipotecarias y un persistente déficit de vivienda, Robert Dietz, economista jefe de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, espera ganancias en la construcción de viviendas unifamiliares en 2024. Este será el primer año de aumentos después de caídas. En 2022 y 2023.
“Debido a la reducción del inventario existente, la proporción de nuevas construcciones ha aumentado a aproximadamente un tercioInvestigación y desarrollo «Del inventario total de viviendas unifamiliares en los últimos meses, cuando históricamente ha sido sólo del 10% al 15%», dice Dietz.
La construcción multifamiliar experimentará un descenso significativo. Las condiciones de financiación son muy estrictas y se están construyendo casi un millón de apartamentos, el total más alto desde 1973.
El nivel de actividad de remodelación será más o menos estable en 2024 en comparación con 2023. El parque de viviendas está envejeciendo y requiere reinversión (la casa típica de Estados Unidos tiene unos 40 años).
Swapna Venugopal Ramaswamy es reportera de vivienda y economía de USA TODAY. Puede seguirla en Twitter @SwapnaVenugopal y suscribirse al boletín Daily Money aquí.
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