Las hipotecas cero están regresando
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Las hipotecas cero están regresando



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Muchos estadounidenses quieren comprar una casa, pero no tienen decenas de miles de dólares para cubrir el pago inicial.

Esta enorme barrera es eliminada por A. El nuevo programa de hipotecas del cero por ciento Fue lanzado hace dos semanas por uno de los prestamistas hipotecarios más grandes del país.

Sin embargo, el nuevo programa, ofrecido por United Wholesale Mortgage, tiene a algunos expertos preocupados por cómo estos préstamos podrían resultar contraproducentes para los propietarios de viviendas, especialmente si los precios de las viviendas dejan de subir. A algunos les trae malos recuerdos. Colapso hipotecario Lo que desató la crisis financiera en 2008.

UWM, dirigida por Matt Ishbia, el multimillonario propietario del equipo de la NBA Phoenix Suns, dijo que los compradores de vivienda que califiquen no necesitarán hacer un pago inicial.

Christian Petersen/Getty Images

El propietario de los Phoenix Suns, Matt Ishbia, observa durante la primera mitad de un partido de la NBA contra el Oklahoma City Thunder en el Footprint Center el 8 de marzo de 2023 en Phoenix, Arizona.

En cambio, el programa permitirá a los compradores pagar el 97% del valor de la vivienda con una primera hipoteca y luego ofrecer el 3% restante (hasta $15,000) como una segunda hipoteca.

Esta segunda hipoteca no devengará intereses, pero tendrá que ser reembolsada (en su totalidad como un pago global) cuando se venda la casa, se cancele la hipoteca o si el propietario refinancia.

«La demanda era enorme».

Estas hipotecas sólo están abiertas a compradores de vivienda por primera vez y aquellos cuyos ingresos no superen el 80% del ingreso medio del área.

«La demanda inicial ha sido enorme. Ya hemos concedido unos cuantos miles de préstamos», dijo a CNN Alex Elezaj, director de estrategia de UWM.

UWM dijo que ningún otro prestamista mayorista o compañía hipotecaria no bancaria ofrece un programa de este tipo a nivel nacional. (UWM es una empresa de préstamos mayorista que conecta a compradores y propietarios de viviendas con agentes hipotecarios a través de su plataforma Mortgage Matchup. A principios de este mes, Mortgage Matchup pasó a llamarse Mortgage Matchup Nuestro primer socio hipotecario De la NBA y la WNBA.)

Sin embargo, a algunos les preocupa que este tipo de hipoteca pueda causar problemas a los futuros propietarios.

El riesgo central es que, debido a que no realizan ningún pago inicial por adelantado, los propietarios comenzarán sin capital.

Esto significa que se encontrarán inmediatamente bajo el agua (debiendo más de lo que vale la casa) si el mercado inmobiliario se enfría repentinamente y el valor de las viviendas disminuye.

Esto puede ser un problema si el propietario necesita vender rápidamente, tal vez porque perdió su trabajo, enfrenta dificultades financieras o necesita mudarse.

De repente, se vieron en apuros por su segunda hipoteca. Debido a que está bajo el agua, vender la casa no generará suficiente efectivo para pagar la deuda.

“Si un propietario no tiene el efectivo para compensar la diferencia, incumplirá su segunda hipoteca y correrá el riesgo de sufrir una ejecución hipotecaria y un crédito dañado”, dijo Patricia McCoy, profesora de la Facultad de Derecho de Boston College.

Este escenario es «exactamente lo que ocurrió durante la crisis de las hipotecas de alto riesgo, cuando millones de propietarios se vieron abrumados y no pagaron sus hipotecas», dijo McCoy, ex regulador hipotecario de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor. «Ya ha sucedido antes y podría volver a suceder».

La burbuja inmobiliaria que estalló en 2006 fue impulsada en parte por una explosión en los préstamos a prestatarios de alto riesgo. En los años previos a la burbuja, los prestamistas idearon nuevos productos como hipotecas de tasa ajustable y préstamos sin pago inicial, que terminaron explotando cuando los precios de las viviendas finalmente colapsaron.

El mercado inmobiliario en este momento definitivamente está en llamas. Los precios de las viviendas están en niveles récord y la demanda es tan fuerte que algunas casas se están vendiendo Precio más alto que el solicitado después de guerras de ofertas en efectivo.

Sin embargo, otro problema potencial es que los propietarios de viviendas podrían verse atrapados en tasas de interés hipotecarias más altas si esto sucede. La Reserva Federal comienza a recortar las tasas de interés.

Esto se debe a que para refinanciar a una tasa más baja, el propietario deberá liquidar la segunda hipoteca en su totalidad. Puede que no tengan suficiente dinero para hacerlo.

También pueden verse obligados a pagar tasas más altas porque los prestamistas no permitirán que el prestatario refinancie si no tiene suficiente valor líquido en la vivienda.

Existen otras opciones para hipotecas de suma cero. Por ejemplo, el Bank of America lanzó Programa hipotecario sin pago inicial en 2022 para compradores de vivienda por primera vez en algunos vecindarios negros e hispanos.

como Tarifa bancaria Señala que también hay préstamos hipotecarios sin interés respaldados por el Departamento de Agricultura de Estados Unidos (USDA) en zonas rurales, así como préstamos para veteranos y cónyuges sobrevivientes garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de Estados Unidos (VA).

Anneliese Lederer, asesora principal de políticas del Centro para Préstamos Responsables, dijo que es importante que los propietarios de viviendas que estén considerando el programa de préstamos UWM conozcan los términos y condiciones.

“Usar líneas divertidas como 'sin pago inicial' suena emocionante y genial, pero hay que leer la letra pequeña», dijo Lederer. «Este podría ser un gran producto para ayudar a las personas que pueden pagar una hipoteca pero no tienen un pago inicial. pago para obtener la propiedad de la vivienda”. Pero la pregunta es: ¿Cómo se puede liquidar esa segunda hipoteca? ¿Cuál es el plan? Por el momento no hay ningún plan”.

Dennis Kelleher, director ejecutivo de Better Markets, una organización sin fines de lucro que aboga por una regulación financiera más estricta, dijo a CNN que le preocupaba que un producto hipotecario como este perjudicara a algunos prestatarios si el mercado inmobiliario flaqueaba.

«Estas hipotecas serán bombas de tiempo, al igual que las hipotecas de alto riesgo, a menos que los precios de las viviendas sigan aumentando de manera muy dramática», dijo Kelleher. «Esto tiene el potencial de convertir casi instantáneamente el sueño americano de ser propietario de una vivienda en una pesadilla».

Aunque los precios de las viviendas están aumentando considerablemente ahora, no hay garantía de que esto continúe, señaló Kelleher.

Los precios de las viviendas usadas subieron Otro 6% el mes pasado año tras año a $407,600 – El precio promedio de abril más alto de la historia.

«No sabemos si estamos en una burbuja que estallará o si las líneas de tendencia aumentarán», dijo Kelleher. «Pero ofrecer productos 100% hipotecarios a personas de bajos ingresos cuando los precios de las viviendas están en máximos históricos debería preocupar mucho a todos».

El programa de préstamos de la UWM tiene «todas las características que hicieron que las hipotecas fueran malas», dijo Jonathan Adams, profesor asistente en la Universidad St. Joseph que enseña financiación hipotecaria.

UWM respondió a estas preocupaciones y señaló que los prestatarios aún deben seguir estrictas pautas de suscripción.

«Las personas que hacen estas afirmaciones no tienen información sobre el estado actual de la industria», dijo Elizay, director ejecutivo de UWM. «En el entorno actual, UWM asume la responsabilidad de la suscripción de préstamos, lo que nos da confianza en que estos préstamos son de alta calidad».

«Eso es muy positivo. Ayuda a los consumidores y es una gran victoria en todos los ámbitos», dijo Elezaj. «Piense en todas las personas que alquilan y quieren comprar una casa, pero tienen el obstáculo de tener un pago inicial de $10,000 o $15,000. pago. Esto elimina eso”.

También vale la pena señalar que algunos Los expertos dicen que los estándares crediticios han mejorado significativamente desde la crisis financiera de 2008.

días Préstamos ninja (Sin ingresos, sin trabajo, sin activos) y las hipotecas de tasa ajustable han desaparecido en gran medida.

«No vamos a regresar a 2006», dijo Greg McBride, analista financiero jefe de Bankrate. “Los estándares crediticios todavía están muy lejos de la fase previa a la crisis, cuando a menudo no existía ningún estándar”.

Sin embargo, Adams, un ex analista de Wall Street, advirtió que alguien que no puede hacer un pago inicial y gana menos del 80% del ingreso medio (aquellos que califican para este programa de préstamos) probablemente tendrá más dificultades en la economía cuando los precios suban. Viviendas. Ellos caen.

«Una de las lecciones de la crisis de las hipotecas de alto riesgo fue que no se les hace ningún favor a los prestatarios al facilitar el endeudamiento», dijo Adams.

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