La mayoría de los apartamentos en China se venden antes de que los promotores hayan terminado de construirlos. En la foto, el 18 de junio de 2022, personas seleccionan apartamentos en un proyecto de desarrollo en Huai’an, provincia de Jiangsu, cerca de Shanghái.
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BEIJING — Las ventas de bienes raíces en China disminuirán este año más que durante la crisis financiera de 2008, según nuevas estimaciones de la agencia de calificación crediticia Standard & Poor’s.
La calificadora dijo, citando Un número cada vez mayor de compradores de viviendas chinos han dejado de pagar sus hipotecas.
Tal caída sería peor de lo que fue en 2008 cuando las ventas cayeron alrededor de un 20%, dijo Esther Liu, directora de S&P Global Ratings, en una entrevista telefónica el miércoles.
Desde fines de junio, las cifras no oficiales muestran un rápido aumento en los compradores de viviendas chinos que se niegan a pagar sus hipotecas en unos pocos cientos de proyectos sin terminar, hasta que los desarrolladores terminan de construir los apartamentos.
La mayoría de las casas en China se venden antes de completarse, lo que genera una importante fuente de flujo de efectivo para los desarrolladores. Las empresas han tenido problemas para obtener financiamiento en los últimos dos años a medida que Beijing toma medidas enérgicas contra su fuerte dependencia de la deuda para el crecimiento.
La huelga hipotecaria ahora está afectando la confianza del mercado y retrasando la recuperación del sector inmobiliario de China hasta el próximo año, no este año, dijo Liu.
Si hay una fuerte caída en los precios de las viviendas, eso podría amenazar la estabilidad financiera.
Ella dijo que con la caída de las ventas de propiedades, es probable que más desarrolladores caigan en problemas financieros, y advirtió que la desventaja podría extenderse a los desarrolladores más saludables «si la situación no se controla».
También existe la posibilidad de disturbios sociales si los compradores de viviendas no obtienen los apartamentos por los que pagaron, dijo Liu.
Propagación limitada fuera de bienes raíces
Aunque el número de huelgas hipotecarias aumentó rápidamente en unas pocas semanas, los analistas generalmente no anticipan una crisis financiera total.
En una nota separada el martes, S&P estimó que los pagos hipotecarios pendientes podrían afectar 974.000 millones de yuanes (144.040 millones de dólares) de estos préstamos: el 2,5% de los préstamos hipotecarios de China, o el 0,5% del total de préstamos.
«Si hay una fuerte caída en los precios de la vivienda, esto podría amenazar la estabilidad financiera», dijo el informe. «El gobierno considera que esto es lo suficientemente importante como para distribuir rápidamente fondos de ayuda para abordar el deterioro de la confianza».
Los legisladores chinos alentaron a los bancos a apoyar a los desarrolladores y enfatizaron la necesidad de terminar la construcción de departamentos. Las autoridades expresaron en general Más apoyo inmobiliario Desde mediados de marzo, manteniendo el lema “viviendas para vivir, no para especular”.
“Nuestra preocupación es que el volumen de este apoyo no sea lo suficientemente grande para salvar la situación, [which] ahora se convierte en [a] «Peor tendencia», dijo Liu.
Sin embargo, de manera crucial, Liu dijo que su equipo no espera una fuerte caída en los precios de las viviendas debido a la política del gobierno local. Precios de apoyo. Su pronóstico es de una caída del 6% al 7% en los precios de la vivienda este año, seguida de una estabilización.
Si bien los economistas de Standard & Poor’s estiman que una cuarta parte del PIB de China se ve afectada directa e indirectamente por los bienes raíces, solo una parte de ese 25% está en un nivel de riesgo, dijo Liu, y señaló que la compañía no tiene cifras específicas sobre el impacto. de hipotecas Golpea el PIB.
Un problema mayor que necesita ser resuelto
El sector inmobiliario de China se ha entrelazado con los gobiernos locales y la política de uso de la tierra, lo que dificulta la solución rápida de los problemas de la industria.
En un análisis publicado el martes, Xu Gao, director del Foro de Economistas Principales de China, señaló que la cantidad de terrenos residenciales completados anualmente en realidad no ha crecido en promedio desde 2005, mientras que la cantidad promedio de terrenos vendidos ha disminuido en el transcurso del año. año Ese período.
La contracción contrastó con un rápido crecimiento tanto en el área de terrenos vendidos como en viviendas terminadas antes de 2005, cuando entró en pleno vigor un nuevo proceso de licitación de terrenos, dijo. Xu dijo que el nuevo proceso de licitación ha reducido la oferta de terrenos y bienes raíces, lo que ha hecho subir los precios de las viviendas más que la especulación.
Goldman Sachs dijo en un informe el martes que los inversores deberían considerar solo a los mejores desarrolladores entre la deuda inmobiliaria de alto rendimiento de China. “Vemos un valor relativo en sus bonos a largo plazo con precios más bajos en dólares”.
Pero generalmente es una historia de incertidumbre en uno de los sectores más grandes de China.
“Para nosotros, las continuas presiones en el sector inmobiliario combinadas con las incertidumbres relacionadas con las acciones de COVID sugieren una perspectiva mucho más turbia para China”, escribió Kenneth Is, analista de crédito.
Su escenario potencial es uno en el que las preocupaciones crediticias siguen siendo elevadas pero sin preocupaciones sistémicas reales, lo que da como resultado una acumulación negativa de la confianza de los inversores en los mercados crediticios de alto rendimiento.
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