Cómo EE. UU. subsidia a los compradores de vivienda de alto riesgo, a expensas de aquellos con buen crédito
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Cómo EE. UU. subsidia a los compradores de vivienda de alto riesgo, a expensas de aquellos con buen crédito

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16 de abril de 2023 | 16:23

The Post se enteró de que una renovación notable de las reglas federales sobre las tarifas hipotecarias proporcionaría tasas más bajas para los compradores de viviendas con antecedentes crediticios más riesgosos, y obligaría a los compradores de viviendas con un crédito más alto a pagar la factura.

Fannie Mae y Freddie Mac harán cambios en las tarifas Conocidos como ajustes de tasa de nivel de préstamo (LLPA) el 1 de mayo que afectará las hipotecas emergentes en los bancos privados de todo el país, desde Wells Fargo hasta JPMorgan Chase, ajustando las tasas de interés pagadas por la gran mayoría de los compradores de viviendas.

El resultado, según los profesionales de la industria: pagos hipotecarios mensuales más caros para la mayoría de los compradores de viviendas, una desagradable sorpresa para aquellos que trabajaron durante años para construir su crédito, solo para enfrentar costos más altos de lo esperado como parte de un impulso de asequibilidad de la vivienda por parte de los EE. UU. Autoridad Federal de Vivienda, una agencia de financiación.

«Sería un desafío tratar de explicárselo a alguien que dice: ‘He trabajado toda mi vida para obtener un crédito alto y he puesto mucho dinero y ¿me estás diciendo que eso es negativo ahora?'». «Es una conversación difícil de tener», dijo al periódico un originador de hipotecas de Arizona preocupado.

«No tiene precedentes», agregó David Stevens, quien se desempeñó como comisionado de la FHA durante la administración de Obama. Mi correo electrónico está lleno de empresas hipotecarias y directores ejecutivos [telling] me dijo lo increíblemente conmocionados que estaban por este movimiento”.

Los expertos agregaron que las enmiendas podrían complicar aún más el oneroso proceso de solicitud de hipotecas y agregar más presión sobre un segmento clave de compradores en un mercado inmobiliario que ya se encuentra en medio de una recesión significativa. La tasa hipotecaria promedio a 30 años rondaba el 6,27 % a partir de la semana pasada, por encima del 5 % de hace un año y más del doble de lo que era hace dos años. Según datos de Freddie Mac.

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Bajo las nuevas reglas, los compradores con puntajes crediticios más altos que van desde 680 a más de 780 verán aumentar los costos de la hipoteca, y los solicitantes que pagan un pago inicial del 15% al ​​20% enfrentan el mayor aumento de tarifas.

“Esta fue una reducción marcada y dramática en las tarifas para los prestatarios más riesgosos y un claro aumento en los compradores de mucho mejor calidad crediticia, lo que dejó en claro al mundo que este movimiento fue un gran cambio en las tasas de subsidio cruzado”, agregó Stevens, quien también es el ex director ejecutivo de la Asociación de Banqueros Hipotecarios.

Los cambios en las tarifas de LLPA entran en vigencia el 1 de mayo.
punto de acceso

Los LLPA son tarifas por adelantado que se basan en factores como el puntaje crediticio del prestatario y el monto del pago inicial. La tarifa generalmente se convierte en puntos porcentuales que cambian la tasa hipotecaria del comprador.

Según la estructura de precios revisada de LLPA, un comprador de vivienda con un puntaje de crédito FICO de 740 y un pago inicial del 15 % al 20 % enfrentará una tarifa adicional del 1 %, un aumento del 0,750 % en comparación con la tarifa anterior de solo 0,250 %.

Cuando se absorbe en la tasa hipotecaria a largo plazo, el aumento equivale a poco menos de un cuarto de punto porcentual en la tasa hipotecaria. En un préstamo de $400,000 con una tasa hipotecaria del 6%, ese comprador puede esperar que sus pagos mensuales aumenten alrededor de $40, calcula Stevens.

Mientras tanto, a los compradores con puntajes de crédito de 679 o menos se les reducirán las tarifas, lo que resultará en tasas hipotecarias más favorables. Por ejemplo, un comprador con un puntaje de crédito FICO de 620 con un pago inicial del 5 % o menos obtiene un descuento en la tarifa del 1,75 %, una reducción de la tasa de tarifa anterior del 3,50 % para esa clase.

Los expertos dicen que los cambios en las tarifas perjudicarán a los compradores de alto crédito.
Cristóbal Sadowsky

Cuando se absorbe en la tasa hipotecaria a largo plazo, equivale a un descuento del 0,4% al 0,5%.

La revisión ordenada por la FHA afecta los préstamos de compra, los refinanciamientos de retiro de efectivo limitado y los préstamos de refinanciamiento de efectivo.

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La matriz de precios renovada también incluye la controvertida adición de nuevas tarifas para compradores con una relación deuda-ingreso de más del 40%, una medida compleja que provocó la oposición inmediata de la Asociación de Banqueros Hipotecarios y otros grupos de la industria que advirtieron que sería difícil hacer cumplir.

Después de la respuesta, la FHFA anunció el mes pasado que retrasaría la implementación de las tarifas de deuda a ingresos hasta al menos el 1 de agosto, una medida que, según dijo, garantizaría la igualdad de condiciones para que todos los prestamistas tengan tiempo suficiente para publicar las tarifas. «

Los cambios en las tarifas de LLPA siguen vigentes el 1 de mayo.

Las tasas hipotecarias se han más que duplicado en los últimos dos años.
Bloomberg a través de Getty Images

Los cambios en la estructura de tarifas son los últimos de varios movimientos de la FHFA destinados a aumentar la asequibilidad para lo que la agencia llama «prestatarios de tareas», definidos como compradores por primera vez, prestatarios de bajos ingresos y solicitantes de comunidades desfavorecidas.

El año pasado, la FHFA eliminó las tarifas iniciales para los compradores primerizos con ingresos iguales o inferiores al 100 % del ingreso medio en su área, o al 120 % en áreas designadas como de «alto costo». La agencia también elevó las tarifas iniciales en segundas residencias y algunos préstamos hipotecarios importantes.

«El momento de esto es preocupante», dijo a The Post Pete Mills, vicepresidente senior de política residencial de MBA. «Con la temporada de compra de viviendas que comienza en la primavera, las compras de viviendas se han visto claramente afectadas por los aumentos de precios durante el año pasado. El momento no es el ideal».

Según Mills, es probable que «la mayoría de los prestatarios» vean un modesto aumento de la tasa como resultado de los cambios en las tarifas.

Cuando se le preguntó sobre las preocupaciones de que los cambios perjudicarían a los compradores de alto crédito, un funcionario de la FHFA dijo a The Post que la agencia está «encargada de garantizar [Fannie and Freddie] cumplan su función en cualquier condición del mercado”, y agregó que los cambios en las tasas hipotecarias a largo plazo son un factor mucho más importante para determinar las condiciones financieras en el mercado inmobiliario de EE. UU.

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“El restablecimiento más reciente del marco de precios anunciado por la FHFA en enero de 2023 es mínimo, en comparación, y mantiene estable el mercado”, dijo el funcionario de la FHFA en un comunicado.

El mercado inmobiliario de Estados Unidos se encuentra en medio de una recesión.
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Fannie y Freddie son entidades respaldadas por el gobierno que compran préstamos de prestamistas hipotecarios y los mantienen como activos o los revenden como valores respaldados por hipotecas. Ambos han estado bajo custodia federal desde la caída del mercado inmobiliario durante la Gran Recesión.

Ambas empresas se apegan a sus convenios para ayudar a mejorar el acceso a hipotecas asequibles. Lo hacen en parte utilizando un modelo de «subsidio mutuo», en el que a algunos prestatarios se les cobra un poco más por los préstamos, mientras que a otros se les cobra menos.

En general, los compradores con un crédito más bajo seguirán pagando más tarifas de LLPA que los compradores con un crédito más alto, pero los cambios recientes cerrarán la brecha.

El funcionario dijo que los cambios de LLPA harían que la tasa promedio aumentara solo de tres a cuatro puntos básicos, o de 0,03% a 0,04%, en todo el espectro de beneficiarios de hipotecas, el equivalente a unos pocos dólares al mes.

La agencia sostiene que los cambios de LLPA ayudarán a preservar la salud financiera de Fannie y Freddie, un componente clave de su responsabilidad como gobernador.

“Estos cambios en las tarifas iniciales mejorarán la seguridad y la solidez de las empresas al mejorar su capacidad para mejorar su posición de capital con el tiempo”, dijo la directora de la FHFA, Sandra Thompson, en un comunicado a principios de este año.


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