Durante años, los propietarios de todo el mundo han clamado por llevar WeWork a sus edificios de oficinas, una historia de amor que ha convertido a la empresa de coworking en el inquilino más grande de Nueva York y Londres.
Ahora, WeWork puede estar a días de declararse en quiebra, y su desaparición no podría llegar en peor momento para los propietarios de oficinas.
Con menos empleados yendo a las oficinas desde la pandemia, las empresas han reducido la cantidad de espacio que alquilan, provocando una de las peores crisis en décadas en el sector inmobiliario comercial.
Muchos propietarios han aceptado alquileres más bajos de WeWork en los últimos años para mantenerla a flote, pero una quiebra sería un duro golpe. El sufrimiento se centrará en los propietarios que han arrendado un gran porcentaje de su espacio a la empresa, especialmente en Nueva York, y que tienen dificultades para pagar las deudas asociadas con sus edificios. Algunos propietarios pueden aceptar rápidamente alquileres más bajos de WeWork como parte de una reorganización por quiebra y continuar haciendo negocios con cualquier nueva entidad que surja, pero otros pueden tener que luchar en los tribunales para conseguir algo.
“Si nos fijamos en muchas vacantes en la ciudad de Nueva York, una buena parte de ellas era espacio arrendado a WeWork, y habrá más que quedarán desocupadas después de la quiebra”, dijo Anthony Malkin. El director ejecutivo de la empresa propietaria del Empire State Building es uno de los primeros escépticos de WeWork.
A pesar de los esfuerzos de WeWork por reducir costos, todavía tenía un imperio de 777 ubicaciones en 39 países a fines de junio, en comparación con 764 ubicaciones en 38 países hace casi dos años. El viernes, su sitio web enumeró 47 ubicaciones en Nueva York, donde a finales de marzo había alquilado 6,9 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas, equivalente a más del 60 por ciento de todo el espacio de coworking, según la firma de servicios inmobiliarios Savills. . En Londres, WeWork enumeró 38 ubicaciones.
Las especulaciones sobre una posible declaración de quiebra se intensificaron en agosto cuando WeWork advirtió que podría no permanecer en el negocio por mucho más tiempo. Desde entonces, sus acciones han caído un 90 por ciento.
El mes pasado, WeWork dijo que no pagaría intereses por un total de 95 millones de dólares. Luego de un período de gracia de 30 días, la empresa llegó a un acuerdo con los acreedores por un período de siete días que finaliza el martes.
En Nueva York, donde una quinta parte del espacio de oficinas ha sido eliminada o subarrendada, la cantidad más alta en décadas, las consecuencias de la quiebra de WeWork se sentirán más en los edificios de oficinas más antiguos del centro y del centro de Manhattan. Casi dos tercios de los arrendamientos de WeWork en Manhattan se realizaron en los llamados edificios Clase B y Clase C, según la consultora inmobiliaria Avison Young.
“Creemos que el valor de los edificios de Clase B y C probablemente será un 55% más bajo que antes de la pandemia”, dijo Stijn van Neuerberg, profesor de bienes raíces en la Escuela de Negocios de Columbia que sigue la caída en las valoraciones de los edificios de oficinas. . «Estos son los edificios que más están pasando apuros y lo pasarán mal con la quiebra de WeWork».
Los propietarios de estos edificios antiguos estaban felices hace unos años de alquilar pisos enteros, o incluso edificios enteros, a WeWork, pero ahora se encuentran bajo asedio. En los casos en que WeWork dejó de pagar el alquiler de los arrendamientos, los propietarios no pudieron pagar las deudas de los edificios que estaban tasados mucho menos que hace unos años.
Ésa es la situación que enfrenta Walter & Samuels, una empresa de bienes raíces que alquila WeWork en cinco de sus edificios de oficinas de Nueva York. En un edificio, 315 West 36th Street, un pequeño edificio construido en 1926 en el Garment District de Manhattan, WeWork alquiló alrededor del 90 por ciento del espacio y dejó de pagar el alquiler a principios de este año, según Morningstar Credit. Walter & Samuels dejó de realizar pagos de un préstamo de 77 millones de dólares para el edificio, dijo Morningstar.
El administrador del préstamo dijo que el valor tasado del edificio ha caído a $42 millones, por debajo de $127 millones cuando se otorgó el préstamo hace cinco años, y el administrador está tomando medidas para ejecutar la hipoteca, según Morningstar.
Los ejecutivos de Walter & Samuels no respondieron a los correos electrónicos en busca de comentarios.
WeWork ocupa casi todo el espacio de oficinas en 980 Avenue of the Americas, un desarrollo de uso mixto propiedad de Vanbarton Group. Joey Chilelli, director general de la empresa, dijo que la empresa podría considerar una variedad de opciones para el espacio si WeWork queda libre, incluida convertirlo en vivienda.
“Intentamos hacer todo lo que pudimos a principios de este año cuando acudieron a todos los propietarios y pidieron reducciones de alquiler y concesiones”, dijo Chilelli. «Si pueden reducir su huella, volverán a perjudicar al mercado de oficinas».
Michael Emory, fundador de Allied, un fideicomiso de inversión en bienes raíces que administra edificios de oficinas en las ciudades más grandes de Canadá, dijo que su compañía se retiró de un posible acuerdo con WeWork en Toronto en 2015 debido a las deficiencias de Allied. Pero dijo que ha visto a otros desarrolladores, especialmente en Nueva York, alquilar espacio a la empresa, creyendo que los proveedores de coworking ocuparán un gran porcentaje del espacio de oficinas durante años.
Emory también dijo que WeWork se centró en los propietarios que estaban ansiosos por llenar sus edificios de oficinas y luego venderlos en función de la nueva ocupación y los ingresos por alquiler.
Dijo que declararse en quiebra «tendrá un impacto significativo en el mercado de Nueva York».
WeWork se negó a hacer comentarios para este artículo.
En su apogeo, cuando los inversores eran febrilmente optimistas acerca de la empresa y la visión de Adam Neumann, su excéntrico cofundador, WeWork estaba valorada en 47 mil millones de dólares. Su modelo consistía en alquilar espacio para oficinas, arreglarlo y cobrar a sus clientes (empresas establecidas, nuevas empresas e individuos) por utilizar el espacio durante el tiempo que lo necesitaran.
Se suponía que la flexibilidad de uso del espacio de WeWork -y su atmósfera comunitaria: «Nuestra misión es crear conciencia global», declaró la compañía- alejaría a las empresas de las oficinas ruidosas que atan a los inquilinos a contratos de arrendamiento a largo plazo.
Pero la economía del negocio de WeWork siempre estuvo al revés: lo que la empresa obtuvo de los clientes no fue suficiente para cubrir el costo de arrendamiento y operación de sus ubicaciones. De todos modos, siguió creciendo y desde finales de 2017 ha perdido 15.000 millones de dólares. Después de que WeWork retirara su oferta pública inicial en 2019, su mayor inversor externo, el conglomerado japonés SoftBank, le proporcionó un salvavidas con una adquisición multimillonaria.
Antes de esa debacle, WeWork tenía seguidores entusiastas en el mundo de los bienes raíces comerciales que creían que la compañía era pionera en un nuevo y emocionante servicio.
“Conocemos a estas personas y las conocemos bien”, dijo en 2017 Stephen Roth, director ejecutivo de Vornado Realty Trust, uno de los propietarios de oficinas más grandes de Nueva York. “Creemos que lo que están haciendo es increíblemente impresionante”.
Roth se negó a hacer comentarios para este artículo. Vornado ha arrendado espacio a WeWork en un edificio en Manhattan y otro en Washington, y se han asociado fuera de Washington para ofrecer alojamiento a WeLive, una subsidiaria muy anunciada pero fallida de WeWork, incluida la escuela privada con fines de lucro WeGrow.
Vornado ya no tiene a WeWork como inquilino. En 2019, después de que aumentaran las preguntas sobre la salud financiera de WeWork en la industria, el director financiero de Vornado dijo que la compañía había limitado su exposición a WeWork.
JLL, una empresa de servicios inmobiliarios, alguna vez predijo empresas de coworking Se alquilará el 30 por ciento de todo el espacio de oficinas. en Estados Unidos a finales de esta década. Tales pronósticos no eran inusuales justo antes de la pandemia, cuando WeWork y otros proveedores de coworking representaban el 15% de los arrendamientos nuevos y renovables firmados en Nueva York, según JLL, frente al 2% en 2010. JLL dijo que menos del 1% de Todos los contratos de arrendamiento firmados en Nueva York el año pasado.
Algunos propietarios pensaron que estarían algo aislados de los problemas en WeWork.
Raymond A. dijo: “WeWork se acerca a estas nuevas empresas en masa y se da cuenta de que algunas se quedarán y otras se irán”, dijo Ritchie, ejecutivo de BXP, antes conocida como Boston Properties, en 2014. “Pero tienden a hacerlo”. Este riesgo lo asumimos nosotros directamente en lugar del propietario.
BXP es copropietario de un desarrollo de oficinas similar a un barco en Brooklyn Navy Yard, Dock 72, donde WeWork ha sido un inquilino ancla desde su apertura en 2019, pero ha tenido dificultades para llenar su espacio. A finales del año pasado, BXP alquilaba casi 500.000 pies cuadrados de espacio a WeWork en toda su cartera.
Douglas T. Lind, presidente de BXP, dijo el jueves en una llamada con inversores que WeWork dejó de pagar el alquiler en dos de sus ubicaciones, incluido Dock 72. «No esperamos que WeWork salga de todos los activos», dijo. No esperamos que se queden donde están en la huella actual.
Algunos propietarios pueden convencer a otras empresas de coworking para que se hagan cargo de los espacios de WeWork, o ejecuten su propia versión, para evitar una situación en la que sus edificios parezcan abandonados. Pero es poco probable que obtengan los ingresos que obtuvieron inicialmente de WeWork, que terminó saliendo a bolsa, en 2021, mediante una fusión con una empresa de adquisición con fines especiales.
Malkin, propietario del Empire State Building, dijo que siempre había cuestionado el modelo de negocio de WeWork. Tampoco quiso usar WeWork en los edificios de su empresa porque, dijo, aglomera a demasiada gente en sus espacios, lo que provoca un uso excesivo de ascensores y baños.
«¿Por qué quieres tratar con esta gente?» dijo el señor Malkin.
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