Los precios de las viviendas están subiendo. ¿Es este un problema de la Fed?

Robert S. Kaplan, presidente de la Reserva Federal de Dallas, miraba con ansiedad el mercado de la vivienda mientras contemplaba el camino a seguir para la política monetaria. Los precios de las viviendas están subiendo a un ritmo doble este año. La casa típica en la ciudad y sus alrededores que él llama su casa se vendió por $ 306,031 en junio de este año, según la estimación de Zillow, por debajo de los $ 261,710 del año anterior.

Muchos de los colegas del Sr. Kaplan tienen preocupaciones similares. Les preocupa que el auge de la vivienda eventualmente pueda parecer una burbuja, una burbuja que amenaza la estabilidad financiera. Algunos temen que las compras masivas de bonos del banco central ayuden a inflarlo.

“Me pone nervioso que haya tenido esta burbuja inmobiliaria inicial, con informes anecdóticos respaldados por tantos datos”, dijo James Bullard, presidente de la Reserva Federal de St. Louis, durante una llamada con periodistas el viernes. . No cree que las cosas estén en niveles de crisis todavía, pero sí cree que la Fed debería evitar alimentar aún más la situación. “Tuvimos muchos problemas con la burbuja inmobiliaria a mediados de la década de 2000”.

Los responsables de la formulación de políticas no necesitan mirar muy lejos para ver un aumento de los precios, porque el costo de la vivienda está aumentando en casi todas partes. El costo de comprar una casa típica en Boise, Idaho, fue de aproximadamente $ 469,000 en junio, frente a los $ 335,000 del año anterior, según las estimaciones de Zillow sobre el valor de las casas locales. El valor de una casa típica en Boone, Carolina del Norte es de $ 362.000, frente a los $ 269.000. Los datos de Zillow mostraron que los precios en todo el país aumentaron un 15 por ciento durante el año pasado, en línea con el índice de precios de viviendas S&P CoreLogic Case-Shiller, que ha aumentado de cerca. Registrarse 16,6 por ciento en el año hasta mayo.

Las guerras de ofertas frustran a los compradores. Los clientes luchan por superar la frenética competencia. Aproximadamente la mitad de los pequeños banqueros dijeron en una encuesta reciente de la industria que el estado actual del mercado de la vivienda representa “riesgo grave“Para la economía estadounidense. Tanto los legisladores como los responsables de las políticas económicas esperan que las cosas se calmen, especialmente porque los precios espumosos de las viviendas pueden eventualmente filtrarse en los precios de alquiler, empeorando la asequibilidad de las familias de bajos ingresos justo cuando enfrentan el final de la era pandémica”. detener el desalojo Y en algunos casos, meses de alquiler adeudados.

Los expertos de la industria dicen que el auge actual de los precios de la vivienda se debe a una combinación de tasas de interés bajas, demanda en auge y cuellos de botella en la oferta. En resumen, es una situación que muchos sienten agudamente sin una sola política a la que culpar y sin una solución fácil.

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Los funcionarios de la Reserva Federal enfrentan cálculos particularmente difíciles cuando se trata de vivienda.

Sus políticas definitivamente ayudan a aumentar la demanda. La compra de bonos y las bajas tasas de interés de la Reserva Federal abaratan las hipotecas, lo que inspira a la gente a pedir más prestado y comprar más. Pero los precios no son el único factor detrás del frenesí de los precios de la vivienda. También se debe a la demografía, el deseo de espacio estimulado por la pandemia y una oferta muy limitada de casas nuevas y existentes a la venta, factores que escapan al control del banco central.

Jerome H. explicó. Powell, presidente de la Reserva Federal, durante el reciente testimonio ante el Congreso, dijo que “las tasas de interés son uno de los factores que respaldan la demanda, pero podemos hacer muy poco por el lado de la oferta”.

Es una perspectiva poco atractiva retirar el apoyo monetario para tratar específicamente de frenar la vivienda, porque hacerlo desaceleraría la economía en general, lo que dificultaría que el banco central promueva el pleno empleo. Reserva Federal El Comité de Desarrollo de Políticas votó El miércoles, para mantener la política establecida en modo de apoyo total, Powell dijo en una conferencia de prensa posterior que la economía aún carecía del objetivo de empleo del banco central.

Pero los funcionarios del banco central también monitorean la estabilidad financiera, por lo que están observando las subidas de los precios de los intereses.

La demanda de vivienda fue fuerte en 2018 y 2019, pero Realmente despegué A principios del año pasado, después de que la Reserva Federal redujera las tasas de interés a casi cero y comenzara a comprar deuda respaldada por el gobierno para calmar los mercados al comienzo de la pandemia. Las tasas hipotecarias han bajado y las solicitudes de hipotecas han aumentado.

Ese fue en parte el punto en el que la Fed ha luchado para mantener a flote la economía: la compra de viviendas impulsa todo tipo de gastos, en lavadoras, persianas y bañeras para bebés, por lo que es una palanca importante para levantar toda la economía. Estimularlos ayuda a revivir el crecimiento vacilante.

Esas bajas tasas de interés golpearon justo cuando el sector de la vivienda entraba en una buena zona social. Los estadounidenses nacidos en 1991, el grupo más grande del país por año de nacimiento, cumplieron 30 años. Y a medida que los millennials, la generación más antigua del país, comenzaron a considerar cambiar este quinto piso por una casa propia, se cuelga.

De repente, conseguir más espacio se volvió fundamental. Para algunos, varias rondas de controles de estímulo gubernamentales han hecho que los pagos por adelantado parezcan más viables. Para otros, el trabajo a distancia ha abierto la puerta a nuevos mercados y posibilidades nacionales.

Rina y David Pomeroy, de 36 y 35 años, vivían en un alquiler en Santa Clara, California, con sus hijos, de 2 y 7 años, cuando estalló la pandemia. Comprar a precios de California parecía un sueño inverosímil y querían vivir cerca de la familia, por lo que decidieron mudarse al área de Boulder, Colorado, cerca del hermano del Sr. Pomeroy.

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Cerraron a fines de julio y se mudaron en unos días. Pomeroy ha podido aceptar su trabajo en una startup de forma remota, y Pomeroy espera que Google, su empleador, le permita mudarse a su oficina de Boulder. La pareja vio entre 20 y 30 casas e hizo, y perdió, seis ofertas antes de cerrar finalmente el trato, muy por encima de su presupuesto original y $ 200,000 por encima del precio de venta de $ 995,000 en un nuevo apartamento de 5 habitaciones.

Su experiencia subraya el otro problema importante que aumenta los precios: “No hay suficiente inventario para todos los que buscan”, dijo Corey Kitsch, el agente de Redfin que ayudó a Pomeroys a encontrar su hogar.

La oferta de viviendas en el mercado inmobiliario residencial se desplomó a raíz del colapso de la vivienda a mediados de la década de 2000, como La construcción se ha quedado atrás Esto se debe en parte a las estrictas regulaciones de zonificación y estándares de financiamiento. La escasez de madera, hardware y mano de obra ha surgido desde la pandemia, lo que dificulta que las empresas de construcción produzcan las unidades con la suficiente rapidez.

“El rápido aumento de los precios que estamos viendo se manifiesta en Eikon 101 en tiempo real”, dijo Chris Glenn, economista de Zillow.

Hay señales tempranas de que el mercado puede estar poniéndose bajo control. Las solicitudes de nuevas hipotecas se han ralentizado este año, al igual que los inventarios de viviendas existentes. subió un poco. Muchos economistas inmobiliarios creen que los aumentos de precios deberían moderarse a finales de este año.

Y aunque el momento crítico en el sector de la vivienda de EE. UU. Tiene algunos ecos del período previo a la crisis financiera de 2008, los préstamos baratos de la Reserva Federal permiten compras ambiciosas y Los inversores están saltando cada vez más a Mercado: las diferencias pueden ser más significativas.

Los propietarios de viviendas, como Pomeroys, estaban más capacitados para pagar las viviendas que estaban comprando que en 2005 y 2006. Las personas que contraen hipotecas en estos días tienden a Excelentes puntajes crediticios, a diferencia del de la época anterior.

Gran parte del problema a mediados de la década de 2000 residía en Wall Street, donde los bancos dividían los paquetes hipotecarios en estructuras financieras complejas que finalmente colapsaron. Los bancos tenían muchos de esos valores innovadores en sus balances y su colapso interno provocó un dolor generalizado en el sector financiero que detuvo los préstamos y, por lo tanto, la expansión de los negocios, el empleo y el gasto.

Los bancos ahora están mucho mejor regulados. Pero esto no significa que no haya riesgos para la estabilidad financiera en el período de auge actual.

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Los precios más altos de la vivienda también pueden ayudar a mantener alta la inflación. El gobierno mide la inflación contabilizando los costos de lo que la gente consume regularmente, por lo que calcula los gastos de vivienda en términos de alquileres, no de precios de la vivienda.

Pero el creciente mercado de la vivienda está relacionado con el aumento de los alquileres: dificulta que las personas se conviertan en propietarios de viviendas, lo que aumenta la demanda de alquileres y aumenta los alquileres. Esto puede ser muy importante para los datos de inflación, ya que los costos de la vivienda vinculados a los alquileres representan aproximadamente un tercio de una métrica clave.

Entonces, ¿qué puede hacer la Fed al respecto? Funcionarios, incluido Pollard, han sugerido que podría tener sentido que la Fed desacelere pronto y rápidamente sus compras mensuales de deuda del Tesoro y valores respaldados por hipotecas, para evitar dar un impulso innecesario a la vivienda al mantener las hipotecas muy baratas.

Sigue habiendo debates sobre cómo y cuándo la Fed reducirá gradualmente sus compras, pero la mayoría de los economistas esperan que la compra de bonos se desacelere a fines de este año o principios del próximo. Eso debería hacer subir las tasas hipotecarias y ralentizar un poco el mercado en auge.

Pero es probable que los costos de los préstamos sigan siendo bajos según los estándares históricos durante los próximos años. Las tasas de interés a largo plazo han caído incluso cuando la Reserva Federal está considerando la recompra de bonos, ya que los inversores se están volviendo más sombríos sobre las perspectivas de crecimiento global. Y es poco probable que la Fed suba su tasa de interés, la herramienta más poderosa, lejos de tocar fondo en el corto plazo.

Idealmente, a los funcionarios les gustaría que la economía regresara al pleno empleo antes de subir las tasas, y la mayoría no espera que ese momento llegue hasta 2023. Es poco probable que aceleren el plan solo para enfriar las viviendas. Los funcionarios de la Reserva Federal han afirmado durante décadas que las burbujas son difíciles de detectar en tiempo real y que la política monetaria es la herramienta incorrecta para hacerlas explotar.

Por ahora, es probable que el auge del mercado inmobiliario local se deje a su suerte, lo que significa que, si bien los compradores de vivienda por primera vez pueden terminar pagando más, también les resultará más fácil financiarlo.

“Nos sentimos un poco más cómodos pagando más por la casa para asegurar tasas de interés más bajas”, dijo Pomeroy, explicando que podrían haber perdido las comodidades que querían pero no lo hicieron.

“Las tasas de interés son bajas y el dinero barato”, dijo. “¿Por qué no haces eso?”

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